• Keine Kürzung der Heizkostenabrechnung, weil Wärmezähler fehlt LG Berlin, Urteil v. 15.6.2017, 67 S 101/17

Der Mieter kann eine Abrechnung von Heizung und Warmwasser nach Verbrauch nicht deshalb um 15 Prozent kürzen, weil der Vermieter die auf die Warmwasserversorgung entfallende Wärmemenge entgegen der Heizkostenverordnung nicht mit einem Wärmezähler erfasst hat. Hintergrund: Wärmezähler für Warmwasser fehlt Die Mieter einer Wohnung verlangen vom Vermieter die Rückzahlung von Betriebskosten. Der Vermieter hatte unter anderem die Heiz- und Warmwasserkosten abgerechnet. Wärme und Warmwasser wurden mittels einer verbundenen Anlage erzeugt. Der Vermieter rechnete nach Verbrauch ab, allerdings war entgegen § 9 Abs. 2 HeizKV die auf die Warmwasserversorgung entfallene Wärmemenge nicht mittels eines Wärmezählers erfasst worden. Die Mieter meinen, deshalb seien die Kosten für Heizung und Warmwasser gemäß § 12 Abs. 1 HeizKV um 15 Prozent zu kürzen. Sie verlangen den Kürzungsbetrag vom Vermieter zurück. Entscheidung: Kein Kürzungsrecht Die Mieter können keine Rückzahlung verlangen. Den Mietern steht kein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 HeizKV zu. Nach dieser Vorschrift ist in den Fällen, in denen die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden sind, der Nutzer berechtigt, diese Kosten anteilig um 15 Prozent zu kürzen. Doch selbst wenn der Vermieter verpflichtet gewesen sein sollte, die Wärmemenge zu erfassen, sind die Voraussetzungen für eine Kürzung hier nicht erfüllt. Ein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV entsteht nur, wenn entgegen der Vorschriften der Heizkostenverordnung verbrauchsunabhängig abgerechnet wird, nicht aber wenn die Abrechnung aus sonstigen Gründen fehlerhaft ist. Zwar mag der verbrauchsabhängige Teil der Abrechnung den Vorgaben von § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizKV nicht entsprechen, das ändert jedoch nichts daran, dass die Abrechnung gleichwohl verbrauchsabhängig erfolgt ist. Durch den etwaigen Formverstoß wird die Abrechnung nicht zu einer verbrauchsunabhängigen Abrechnung. Quelle: Haufe Online Redaktion

• Kündigungsausschluss: „Zum“ oder „nach“ macht den Unterschied BGH, Beschluss v. 23.8.2016, VIII ZR 23/16

Wann darf der Mieter kündigen? Beim Kündigungsausschluss kommt es auf Feinheiten in der Formulierung an. Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss darf den Mieter von Wohnraum höchstens für vier Jahre an den Mietvertrag binden. Für die Wirksamkeit der Klausel macht es einen wesentlichen Unterschied, ob der Mieter erstmals „zum“ oder erstmals „nach“ Ablauf einer vierjährigen Bindungsfrist kündigen kann. Hintergrund: Kündigung auf Zeit ausgeschlossen In einem Formularmietvertrag über eine Doppelhaushälfte vom 9.4.2012 ist vereinbart: „Die Parteien verzichten wechselseitig auf die Dauer von 4 (in Worten: vier) Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Sie ist erstmals zum Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig.“ Als Beginn des Mietverhältnisses wurde der 1.4.2012 festgelegt. Ab November 2014 zahlten die Mieter keine Miete mehr. Daraufhin erhob der Vermieter Klage auf Zahlung rückständiger und künftiger Miete bis zur rechtwirksamen Beendigung des Mietverhältnisses. Mitte Februar 2015 kündigten die Mieter das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise ordentlich zum 1.5.2015. Zwischen den Parteien strittig ist, ob die Mieter das Mietverhältnis kündigen konnten oder die Klausel im Mietvertrag eine Kündigung wirksam ausgeschlossen hat. Entscheidung: Bindungsfrist darf vier Jahre nicht überschreiten Die Kündigungsausschlussklausel ist wirksam. Die Kündigung hat das Mietverhältnis daher nicht beendet, so dass die Mieter weiterhin verpflichtet sind, die Miete zu zahlen. Unwirksam: Kündigungsrecht „nach Ablauf von vier Jahren“ Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist ein formularmäßiger Kündigungsausschluss unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – überschreitet. Daher hat der BGH formularmäßige Kündigungsausschlussklauseln für unwirksam erachtet, die den zulässigen Bindungszeitraum von vier Jahren um drei Monate verlängern, indem sie bestimmen, dass eine ordentliche Kündigung erstmals „nach Ablauf des bezeichneten Zeitraums“ zulässig ist. Wirksam: Kündigungsrecht „zum Ablauf von vier Jahren“ Eine solche Klausel enthält der hier geschlossene Mietvertrag jedoch nicht. Vielmehr sieht die Klausel vor, dass die ordentliche Kündigung erstmals „zum Ablauf dieses Zeitraums“ zulässig ist. Das Kündigungsrecht kann also nicht erst nach Verstreichen der Vierjahresfrist, sondern – unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfrist – zu deren Ablauf ausgeübt werden. Damit entspricht die Klausel der Regelung des § 557a Abs. 3 Satz 2 BGB. Die Vorschrift gilt zwar ausdrücklich nur für ein Staffelmietvereinbarung, der BGH lehnt sich für die Beurteilung der Frage, welcher Ausschlusszeitraum für den Mieter noch zumutbar ist, aber an diese Vorschrift an. Eine Unwirksamkeit der Formularklausel ergibt sich auch nicht daraus, dass sie den Beginn des vierjährigen Kündigungsausschlusses nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses legt. Die Klausel selbst enthält keine ausdrücklichen Angaben zum Fristbeginn, ist aber so auszulegen, dass der Zeitpunkt des Mietbeginns – 1.4.2012 – maßgebend sein soll. Dass der Beginn des Zeitraums, in dem die Kündigung ausgeschlossen sein soll, hier anders als von § 557a Abs. 3 BGB vorausgesetzt nicht ab Vertragsschluss läuft, ist unschädlich, weil der Mietbeginn (1.4.2012) hier vor dem erst am 9.4.2012 erfolgten Vertragsschluss liegt. Die Anknüpfung der vierjährigen Kündigungsausschlussfrist an den Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses ist daher für die Mieter günstiger als ein erst mit dem späteren Vertragsschluss einsetzender Fristlauf. Quelle: Haufe Online Redaktion

• Kündigung bei falschem Heiz-und Lüftungsverhalten möglich BGH Urteil 13.04.2016 VIII ZR 39/15

Der Vermieter darf kündigen, wenn per Urteil das falsche Verhalten des Mieters festgestellt wurde. Ensteht Schimmel in der Wohnung, weil der Mieter nicht richtig heizt und lüftet, und leugnet für die Schimmelbildung verantwortlich zu sein. In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte das Amtsgericht den Mieter zu Schadensersatz verurteilt. Ein Sachverständiger war zu dem Ergebnis gekommen, dass der Mieter durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten Schäden an der Wohnung verursacht hatte. Trotz dieser Feststellung leugnete der Mieter weiterhin, für die Schäden verantwortlich zu sein. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis. Der BGH sah die ordentliche Kündigung als berechtigt an.

• Kaution abwohnen ist unzulässig AG München, Urteil v. 05.04.2016, 432 C 1707/16

Ein Mieter ist nicht berechtigt, die letzten Mietzahlungen vor Vertragsende mit der hinterlegten Mietkaution zu verrechnen und die Kaution „abzuwohnen“. Hintergrund: Mieterin stellt Mietzahlungen ein Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von der Mieterin die Zahlung rückständiger Miete. Zu Beginn des Mietverhältnisses hatte die Mieterin eine Mietkaution entrichtet. Im August 2015 kündigte sie das Mietverhältnis zum 30.11.2015. Für Oktober und November 2015 zahlte sie keine Miete mehr. Sie meint, sie könne mit ihrem Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution gegen die Miete für diese beiden Monate aufrechnen. Die Vermieterin klagt auf Zahlung der Mieten für Oktober und November 2015. Entscheidung: Verrechnung der Mieten mit Kaution unzulässig Die Zahlungsklage hat Erfolg. Ein Mieter ist in aller Regel nicht berechtigt, noch vor dem Ende des Mietverhältnisses die Mietzahlungen einzustellen, um auf diese Weise wirtschaftlich so zu stehen, als sei ihm seine Kaution zurückgezahlt worden. Die Verpflichtung zur Zahlung der Miete endet grundsätzlich erst mit Beendigung des Mietvertrags. Die eigenmächtige Verrechnung der Kaution mit den letzten Mieten verstößt gegen die Sicherungsabrede im Mietvertrag. Ließe man dies zu, könnte ein Mieter – zumal dann, wenn er den späteren Zugriff des Vermieters auf die Kaution befürchtet – grundsätzlich die Mietzahlungen schon vor Ablauf des Mietverhältnisses einstellen und sodann bei einer Geltendmachung der Mietrückstände durch den Vermieter stets gefahrlos mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen. Dies würde zu Lasten des Vermieters den Sicherungszweck der Kautionsvereinbarung aushebeln. Quelle: Haufe Online Redaktion

• Betriebskostenabrechnung wird für Vermieter einfacher BGH, Urteil v. 20.1.2016, VIII ZR 93/15

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Anforderungen an Betriebskostenabrechnungen gelockert. Vermieter, die Kosten auf mehrere Gebäude verteilen oder um nicht umlagefähige Anteile bereinigen, müssen nicht mehr aufschlüsseln, wie sie die Kosten ermittelt haben, die sie in der jeweiligen Abrechnungseinheit letztlich umlegen. Hintergrund: Vermieter lässt Rechenschritt weg Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter die Nachzahlung von Betriebskosten aus einer Betriebskostenabrechnung. Die Wohnanlage, in der sich die Wohnung befindet, besteht aus mehreren Gebäuden. Sie verfügt über einen zentralen Müllplatz und zwei Heizstationen mit zentraler Warmwasseraufbereitung. Die Vermieterin rechnete die Betriebskosten gegenüber den Mietern jeweils nach Gebäuden ab. Bei den Betriebskostenpositionen Wasser, Abwasser und Müllabfuhr ging sie von den Gesamtkosten für die Wohnanlage aus und verteilte diese nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf die einzelnen Gebäude. Dieser Rechenschritt geht allerdings aus den Betriebskostenabrechnungen nicht hervor. Vielmehr erscheint darin nur der von der Vermieterin für das jeweilige Gebäude errechnete Gesamtbetrag, der dann auf die Mieter des jeweiligen Gebäudes nach dem anzuwendenden Umlageschlüssel verteilt wurde. Daher entsprechen die für das jeweilige Gebäude in den Abrechnungen ausgewiesenen Gesamtkosten nicht den Beträgen, die aus den Gebührenbescheiden der Gemeinde und den Rechnungen der Stadtwerke ersichtlich sind. Der Mieter weigert sich, die geforderte Nachzahlung von knapp 900 Euro zu leisten. Er meint, die Betriebskostenabrechnung sei formell nicht ordnungsgemäß, weil der Rechenschritt, mit dem der Anteil der einzelnen Gebäude an den Kosten für Wasser, Abwasser und Müllabfuhr ermittelt wurde, nicht aus der Abrechnung ersichtlich ist. Entscheidung: Kosten pro Abrechnungseinheit ausreichend Der BGH gibt der Vermieterin Recht. Der Mieter kann die Nachzahlung nicht wegen formeller Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung verweigern. Zur Erfüllung der formellen Mindestanforderungen einer Betriebskostenabrechnung, durch die die Abrechnungsfrist gewahrt wird, genügt es, wenn als „Gesamtkosten“ bei der jeweiligen Betriebskostenart die Summe der Kosten angegeben ist, die der Vermieter auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit (in der Regel: Gebäude) umlegt. Das gilt auch, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat. Einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht. Bisherige Rechtsprechung aufgegeben Damit gibt der BGH seine bisherige Rechtsprechung auf, wonach die Angabe lediglich „bereinigter“ Gesamtkosten zur Folge hatte, dass die Abrechnung aus formellen Gründen unwirksam war. Die vom BGH nun aufgegebene Rechtsprechung betraf folgende Fälle:

• Dem Vermieter werden vom Versorger oder Dienstleister Betriebskosten einheitlich für eine größere Anlage in Rechnung gestellt, ohne dass diese auf einzelne Gebäude als Abrechnungseinheit aufgeschlüsselt sind.
• Einzelne Kosten sind nicht vollständig als Betriebskosten umlagefähig, z. B. weil ein angestellter Hausmeister teils umlagefähige Arbeiten ausführt und teils vom Vermieter mit der Ausführung nicht als Betriebskosten umlagefähiger Verwaltungstätigkeiten betraut ist
• Im Hinblick auf eine gewerbliche Nutzung einzelner Einheiten wird ein Vorwegabzug vorgenommen.

In diesen Fällen wird die Betriebskostenabrechnung nun für Vermieter einfacher. Quelle: Haufe Online Redaktion

• An- und Abmeldung des Mieters beim Einwohnermeldeamt

Seit dem 01. November 2015 sind Vermieter verpflichtet bei der An- und Abmeldung des Mieters beim Einwohnermeldeamt mitzuwirken. Der Vermieter oder Verwalter muss innerhalb von 2 Wochen nach Ein- oder Auszug eine Wohnungsgeberbestätigung nach § 19 des Bundesmeldegesetz ausfüllen. Weiterhin hat er auch einen Auskunftsanspruch gegenüber der Meldebehörde, ob sich er Mieter tatsächlich an- oder abgemeldet hat. http://nideggen.de/rathaus/formulare/formulare/Wohnungsgeberbestaetigung__-__Formular.pdf